Покупка и продажа недвижимости — дело не только важное, но и затратное. Особенно в Испании, где существует несколько обязательных сборов и налогов. Например, налог на прибыль при продаже недвижимости в Испании играет ключевую роль при расчёте окончательной суммы, которую получит продавец. Он касается всех, кто продаёт объект дороже, чем купил, — как резидентов страны, так и нерезидентов.
Чтобы избежать неприятных сюрпризов, важно понимать, какие налоги нужно заплатить, какие ставки действуют, как их рассчитывают и можно ли уменьшить налоговую нагрузку.
Налог на прирост капитала (налог на прибыль)
Прибыль от продажи недвижимости считается приростом капитала. Это разница между ценой, за которую объект был куплен, и ценой продажи, с учётом расходов. В Испании этот прирост облагается налогом на доходы физических лиц — IRPF для резидентов и IRNR для нерезидентов.
Рассмотрим ставки:
- Доход до 6 000 евро — налог 19%
- От 6 001 до 50 000 евро — налог 21%
- От 50 001 до 200 000 евро — налог 23%
- Свыше 200 000 евро — налог 27%
- Свыше 300 000 евро (в некоторых случаях) — до 28%
Нерезиденты облагаются по фиксированной ставке 19% (если проживают в ЕС, ЕЭЗ или странах с соглашениями) или 24% — для других стран.
Важно: если продавец не проживает в Испании, покупатель обязан удержать и перечислить 3% от суммы сделки в налоговую службу (это называется retención del 3%). Это аванс по налогу на прибыль, и после подачи декларации можно вернуть излишки.
Дополнительные налоги и расходы при продаже
Налог на прибыль при продаже недвижимости в Испании — это не единственный сбор. Есть ещё несколько обязательных платежей:
- Плюсвалья муніципаль (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — муниципальный налог на прирост стоимости земли. Он рассчитывается от кадастровой стоимости и количества лет владения.
- Расходы на нотариуса и регистрацию — обычно их несёт покупатель, но в частных случаях продавец может покрыть часть этих издержек.
- Комиссия агентства — если продажа осуществлялась через риелторов.
- Капитальный ремонт или оформление документов — при подготовке объекта к продаже.
Что можно вычесть из прибыли
При расчёте налога учитываются не только цены покупки и продажи. Существует перечень расходов, которые уменьшают налогооблагаемую базу. Это могут быть:
- Затраты на покупку недвижимости (налоги, нотариус, регистрация)
- Расходы на улучшение или капитальный ремонт (при наличии документов)
- Комиссия агентству
- Расходы на юридические услуги
- Налог на прирост стоимости земли
Например, если вы купили квартиру за 150 000 евро, а продаёте за 200 000, но при этом потратили 10 000 евро на ремонт, 5 000 — на оформление, 6 000 — агентству, то ваша налогооблагаемая прибыль составит не 50 000, а около 29 000 евро. Именно с этой суммы будет считаться налог.
Когда можно не платить налог на прибыль
Существуют ситуации, когда налог на прибыль при продаже недвижимости в Испании можно не платить:
- Если продавец — резидент старше 65 лет, и объект был его основным местом жительства последние 3 года
- Если деньги от продажи идут на покупку другого основного жилья (для резидентов)
- Если прибыль от продажи инвестируется в пенсионный план (при определённых условиях)
Также в некоторых случаях можно подать на налоговые вычеты, особенно если объект находился в собственности до 1994 года — тогда часть прибыли может быть освобождена от налогообложения.
При продаже недвижимости в Испании важно заранее рассчитать все налоги и учесть возможные расходы. Налог на прибыль при продаже недвижимости в Испании зависит от разницы между покупкой и продажей, срока владения и налогового статуса продавца. Чтобы не переплатить и избежать ошибок, желательно консультироваться с налоговыми консультантами или адвокатами, особенно если вы нерезидент.
No Comment